Китайский рынок недвижимости

Слухи о подаче заявления на банкротство китайского девелопера Evergrande (вышло потом опровержение) добавили масла в огонь. Напомним, что 6 августа возобновился поток тревожных новостей с рынка недвижимости Китая, тогда одна из крупнейших компаний сектора Country Garden пропустила платеж по одному из выпусков еврооблигаций. Вместе с этим выплаты пропускают инвестиционные продукты трастовых фондов на недвижимость Китая, например, Zhongrong International Trust, общий объем активов под управлением которого превышает $100 млрд.

В нашем материале мы рассмотрим основные факторы, которые влияют на строительный сектор Китая, какие локальные перспективы его ждут, а также раскроем наши потенциальные сделки в рамках МП «Китайские акции» в этом секторе.

Текущее состояние сектора

Продажи новых домов по итогам июля 2023 года упали на 33% г/г. По итогам 7 месяцев 2023 года продажи сократились на 4,7%. В 2022 году было зафиксировано снижение показателя на 26,7%, что стало первым значительным снижением сектора за 23 года. Больше всего пугает месячная динамика, которая отражает слабую эффективность начальных стимулирующих мер текущего года и слабый потребительский спрос в товарах длительного пользования.

Продажи недвижимости в стоимостном выражении в Китае, в % г/г

Напомним, что от рынка недвижимости зависит порядка 20% экономики Поднебесной, а со смежными секторами все 35%. Поэтому власти КНР так оперативно реагируют на слабые данные: 15 августа была снижена годовая ставка среднесрочного кредитования (MLF) на 15 б.п. до 2.5%, вместе с этим была снижена ставка обратного РЕПО с 1,9% до 1,8%. Данные меры позитивны для наполнения ликвидностью банковского сектора, а также стимулируют финансовые учреждения выдавать больше займов, так как размещать остатки в центральном банке становится менее выгодно.

Стимулы

Вероятно, и прямые меры по стимулированию застройщиков не заставят себя долго ждать. Особенно если Country Garden не успеет выплатить купоны в 30-дневный срок после 6 августа. В Китае уже реализованы меры поддержки по стимулированию сектора за счет создания фонда поддержки недвижимости. В рамках фонда могут быть выкуплены облигаций на 250 млрд юаней. Кроме того, правительство запустило план кредитной поддержки в размере 100 млрд юаней для увеличения предложения арендного жилья в китайских городах. Общий лимит поддержки на момент создания составил ~$45 млрд.

Изменение стоимости квадратного метра недвижимости в Китае в % г/г

Рынок труда

Следующим по значимости фактором для стабильности сектора недвижимости является рынок труда. По данным за июль 2023 года безработица в КНР находится на уровне 5,3%. Однако пугает другой показатель: безработица среди молодого населения (с 16 до 24 лет) в июне составила 21,3%, а июльский показатель власти решили не публиковать...

Слабый рынок труда с меньшей долей вероятности сможет обеспечить рост экономики в ранее намеченные 5%, которые в том числе были анонсированы на XX съезде партии в ноябре 2022 года, где был переизбран Си Цзиньпин. Следовательно, стоит ожидать мер поддержки и в части рынка труда. Рассмотрим потенциальные действия властей, а также их последствия в одной из следующих наших публикаций. Главное, что доходы граждан должны расти, поэтому кейс где стимулирование экономике приведет и к среднесрочной инфляции исключать нельзя.

Сценарии:

В негативном сценарии власти КНР не будут принимать масштабных мер поддержки, что позитивно, например, для курса китайского юаня. С другой стороны, это введет экономику в рецессию. Вероятность около 5%

В базовом сценарии стоит ожидать медленного стимулирования через косвенные программы. Это уже реализуется через выкуп ценных бумаг застройщиков и прочее. Вероятно, постепенно будут расширяться лимиты. Вероятность около 60%

В оптимистичном варианте стоит ожидать расширение стимулирующих мер, причем большее воздействие может оказать поддержка рынка труда, например, расширение мер поддержки компаниям, которые нанимают на работу людей в возрасте 16-24 года. Преимущественно это высококвалифицированные кадры после вузов, которые стремятся работать в IT-гигантах. Следовательно, поддержка рынка труда может ослабить давление на частный сектор. Вероятность ~35%

Инвестиции

Мы предпочитаем не брать избыточных рисков на китайский рынок недвижимости ни в облигациях, ни в акциях, так как видим риски продолжения череды негативных событий. Лучше рассмотреть гонконгскую недвижимость, где не было такого перегрева, а здесь нашим фаворитом является CK Asset Holdings (1113 HK).

Около 40% выручки компании приходится на сервис и обслуживание уже построенных объектов, 15% на аренду и отельный сервис и около 45% на продажу новых объектов. Долговая нагрузка в период спада 2020-2023 годов Net Debt/EBITDA выросла всего до 1,6х с 1,4х. Важно отметить, что рост произошел за счет более быстрого снижения EBITDA (-46%), в абсолютных значениях чистый долг даже сократился (-36%). На основной Китай приходится около 16% выручки компании. Подробнее об эмитенте расскажем на следующей неделе.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту.