Рынок недвижимости США
Рынок недвижимости является одним из ключевых секторов экономики любой страны. Он одновременно капиталоемкий, требует большого количества ресурсов и удовлетворяет базовые потребности всего населения страны. Кроме того, изменения цен на жилье оказывают прямое влияние на благосостояние населения, а расходы на жилье занимают существенную часть в расходах домохозяйств (35% в среднем, с учетом сопутствующих расходов).
В США недвижимость – это ключевой компонент благосостояния. В американской инфляционной корзине (CPI) сегмент жилья составляет почти треть, а в показателе Core CPI (без учета цен на продовольствие и энергоносители) - 40%. Среди основных компонентов сегмента есть как стоимость аренды, так и покупная стоимость жилья. В результате рынок недвижимости и аренды даже при небольшом изменении стоимости может оказать заметное влияние на общую инфляционную картину в стране. Например, рост индекса цен на недвижимость Case-Shiller на 1% в годовом выражении ведет к росту прогнозируемого CPI на 11 б.п.
Что происходит с ценами на недвижимость?
До 2018 года рынок недвижимости в США показывал рост, но достаточно сдержанными темпами: в среднем с 2015 года индекс Case-Shiller рос на 5%, но в 2018 темпы роста начали снижаться.
COVID стал для рынка game-changer-ом. Увеличение спроса на жилье из-за активного перехода на удаленную работу, рост себестоимости строительства, ограничения предложения и проблемы с цепочками поставок способствовали взрывному росту цен на недвижимость.
За последние 12 месяцев Национальный индекс цен на жилье Case-Shiller в США вырос на 18,6%, что является самым сильным ростом за всю историю серии.
Рекордно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам также побудили покупателей выйти на рынок жилья. Например, по данным National Association of Realtors в 3к21 типичный платеж по ипотеке за дом для одной семьи в США составил 17% от ее среднего дохода, что примерно на 23% меньше, чем у семей в конце 20 века.
Кроме того, общая нехватка домов усилила конкуренцию среди покупателей, разжигая «ценовые войны». Продажи жилья на вторичном рынке значительно выросли, в конце 2020 года они уже достигли 14-летнего максимума с учетом сезонных колебаний (6,65 млн), а сейчас после небольшого снижения вновь держатся вблизи максимальных значений (6,46 млн).
Что происходит со ставками на аренду?
Цены на аренду в США показывают схожую с рынком недвижимости динамику. Запрашиваемые цены на аренду, измеряемые индексом наблюдаемой аренды Zillow, с 2017 по 2019 год показывали рост на уровне инфляции. После марта 2020 года темпы роста ставок аренды снизились, но с тех пор восстановились и в настоящее время ощутимо превышают уровни 2019 года. Данный тренд сохраняется и сейчас: по итогам декабря 2021 года годовой рост арендных ставок составил 13.9%, а основными причинами являются дефицит вакантных сдаваемых объектов, рост спроса на арендные объекты (особенно за городом) и собственно рост цен на сами объекты. Также росту цен способствует отличная от старшего поколения потребительская модель «миллениалов»: они более мобильны и предпочитают арендовать, а не покупать.
Какие прогнозы?
Пока что и стоимость жилья, и арендные ставки продолжают рост. Это неизбежно скажется на инфляции, как минимум, на горизонте первого полугодия.
При этом, начиная с осени объемы покупок жилья все же несколько стабилизировались. Однако это связано не с ростом стоимости этих домов, а сокращением их количества, доступного для продажи. Активные объявления по продаже домов на вторичном рынке, выставленные в течение декабря, упали на 19% г/г до рекордно низкого уровня, цены подскочили на 15% г/г. Домовладельцы, которые накопили большой объем капитала во время пандемии, продолжают использовать его для покупок недвижимости.
Сейчас большая часть спроса приходится на вторичный рынок, так как несмотря на высокий спрос темпы ввода жилья на уровне средних значений за последнее 5 лет, продажи новых домов значительно ниже уровней 2020 года, а весь спрос сконцентрирован на вторичном рынке. Количество выданных разрешений приближается к многолетним максимумам, что в будущем должно обеспечить дополнительный приток недвижимости на рынок.
В то же время ставки по ипотечным кредитам (как прокси может выступать UST-30) начинают расти с почти рекордно низкого уровня, наблюдаемого в течение 2020-2021. Рост ставок ФРС и остановка покупок MBS должны немного охладить этот рынок, однако тот отложенный спрос, который по-прежнему существует будет оказывать повышательное давление на цены.
Таким образом, рынок недвижимости сейчас по-прежнему чувствует себя хорошо. Сделки на вторичном рынке пока не достигли рекордных значений, но их объем растет. Цены на недвижимость держатся на высоком уровне, показывая рост даже в начале года. В дальнейшем мы ожидаем, что темпы роста цен на недвижимость и аренду, скорее всего, будут нормализоваться из-за стабилизации ситуации с поставками, роста ставок по ипотеке и по мере ввода нового жилья. Однако наличие текущего дисбаланса спроса и предложения на рынке, а также желание населения купить дом до того, как ставки значительно выросли будут поддерживать цены на горизонте первой половины 2022 года, сохраняя значимость данного компонента инфляции на горизонте 2022 года.
Что делать?
Мы считаем, что подобные тренды на рынке недвижимости будут поддерживать финансовые показатели компаний, связанных со строительством. Потенциальными рисками для них выступают: рост издержек, слишком быстрый рост ставок по ипотеке и снижение спроса на недвижимость. Возможными идеями в этом сегменте могут выступать: один из крупнейших строителей домов в США D.R. Horton (DHI) (+33% к целевой цене Bloomberg) или ETF XHB на компании, связанные с недвижимостью.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту