IPO ЗПИФ «Рентал ПРО»: возвращение легенды
Ключевая информация
Покупка паев фонда доступна только для квалифицированных инвесторов.
Обзор рынка
Стратегия фонда предполагает инвестирование средств в индустриальную недвижимость. Текущее состояние рынка отражает структурный дефицит с превышением спроса над вводом новых складских помещений. Доля вакантных площадей близка к 0%.
Динамика спроса и предложения на индустриальную недвижимость, млн кв. м
Источник: NF Group
Вследствие исторически рекордного спроса ставки аренды находятся на максимальном уровне и продолжают рост. Благоприятная рыночная конъюнктура связана с низкой обеспеченностью качественным индустриальными объектами с одновременным ростом товарооборота у маркетплейсов и ретейлеров. Ежегодно более 30% общего оборота товаров и услуг в России проходит через индустриальные объекты. Дальнейшее расширение сектора электронной коммерции формирует устойчивый спрос на индустриальную недвижимость высокого класса.
Динамика ставок аренды triple net, руб./кв. м/год
Источник: NF Group
С учетом высокой ключевой ставки оценка объектов недвижимости находится в низкой части цикла из-за существенной альтернативной стоимости инвестиций. Постепенное смягчение монетарных условий приведет к переоценке объектов индустриальной недвижимости, способствуя росту стоимости чистых активов (СЧА).
Обзор фонда
ЗПИФ «Рентал ПРО» является инвестиционным фондом индустриальной недвижимости с целью покупки как готовых объектов, так и проектов на этапе строительства. Доходность фонда будет формироваться рентными платежами, а также прибылью от перепродажи активов. «Залповый» подход к продажам с периодической ротацией объектов будет формировать дополнительную доходность. Активное управление фондом требует статуса квалифицированного инвестора, однако позволяет реализовывать потенциал роста стоимости недостроенного объекта.
Отличительной особенностью фонда является приобретение объектов напрямую у ведущего девелопера индустриальных зданий. Застройщик присутствует на рынке 20 лет, обладая портфелем из 45 индустриальных парков и ежегодным объемом строительства более 1 млн кв. м. Компания осуществляет полный цикл реализации промышленных объектов «под ключ», обладая 5 собственными заводами по производству основных конструктивных элементов индустриальных зданий.
На данный момент в фонде находится ЦОД – Технопарк Медведково. Это один из крупнейших дата-центров в России по площади и мощности IT нагрузки (топ-3). Ожидается, что данный объект будет реализован с существенной премией к стоимости приобретения, обеспечивая рентную доходность более 20% в первый год. Ожидается продажа всех активов pipeline первой очереди в первый год с последующим приобретением аналогичных объектов с теми же параметрами. УК планирует упаковать в фонд преимущественно объекты складской недвижимости, однако добавление новых ЦОД может стать источником дополнительной доходности.
ЦОД Технопарк Медведково
Источник: фото компании
Фонд «Рентал ПРО» будет торговаться на бирже и ежемесячно выплачивать доход инвесторам. При этом дополнительная прибыль за счет выгодной перепродажи объектов будет распределяться между инвесторами не в конце срока, а по мере реализации. Целевая доходность фонда на 10-летнем горизонте составляет не менее 22%. Ожидаемый объем размещения – не более 25 млрд руб. Управляющей компанией является «А класс капитал». Под управлением УК находится более 170 млрд руб., а прошлый фонд «ПНК-Рентал» был одним из самых доходных среди торгуемых ЗПИФ на складскую недвижимость. Среднегодовая доходность по нему составила 25% годовых.
В текущем фонде вознаграждение УК от доходности пайщиков составляет 3%, среднерыночный показатель находится на уровне 10%. При этом стратегия фонда не предполагает использование кредитного плеча, что обеспечивает независимость от банковского фондирования.
Среднегодовая доходность рыночных инструментов
Источник: данные Компании
Взгляд А-Клуба
ЗПИФ «Рентал ПРО» является привлекательным инструментом на рынке индустриальной недвижимости, предоставляя инвесторам возможность получать ежемесячную рентную доходность, а также периодически фиксировать прибыль от перепродажи объектов. Мы рассматриваем включение биржевых паев фонда в МП «Баланс».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту.