Девелоперы: между молотом и наковальней
Основным фактором роста рынка недвижимости в последние годы была доступная ипотека, в том числе благодаря льготным и семейным программам ипотечного кредитования от государства в 2020-2021 годах. Таким образом с 2020 года ставка по ипотеке снизилась на 2% до 6,71%, что повысило доступность ИЖК (ипотечного жилищного кредитования) для населения.
Так доля семейной ипотеки во всех сделках застройщиков с использованием кредитов составляет от 30% до 60%. При этом более трети от общего объема ИЖК предоставлено по программам господдержки. Поэтому продление программы льготной ипотеки Минфином до 2024 года окажет значительную поддержку рынку, даже с учетом повышения ее ставки с 7% до 8% в начале года.
В 2022 году цену на недвижимость также поддерживала субсидируемая ипотека от застройщиков, благодаря которой средняя ставка по ипотечному кредитованию на новостройки практически весь год находилась на уровне 3.5-3.8%. Сейчас она будет расти из-за более активного регулирования ипотечного рынка Банком России и повышения ставки по стандартным программам ипотеки. Впрочем, поддержать рынок может замедление темпа ввода жилья в эксплуатацию.
Тем не менее главным риском является сохранение слабого потребительского спроса на фоне геополитической напряженности и высокой степени неопределенности в экономике. Про снижение покупательной способности домохозяйств говорят расходы по ипотеке. В 3 квартале 2022 года ежемесячный платеж по ипотеке от среднего дохода семьи составил 50%, годом ранее данный показатель составлял 30%.
Параллельно с этим цены на недвижимость находятся у локальных максимумов, за последние 3 года средняя стоимость 1 кв. м в России выросла в 2 раза. Это способствовало росту маржинальности бизнеса девелоперов, которая может схлопнуться в ближайшие годы на фоне коррекции цены и роста производственных издержек из-за инфляции.
Давящим фактором на цену первички может стать сравнительно дешевая вторичка. По данным СберИндекс средняя стоимость 1 кв. м в России у застройщика 134 тыс. рублей, а на вторичном рынке эта же площадь стоит 95 тыс. рублей. Другими словами первичка стоит на 40 тыс. дороже вторичного рынка, для сравнения в 2019 году эта разница составляла 10 тыс. рублей.
Учитывая структуру рынка, ПИК и Самолет будут чувствовать себя лучше Группы ЛСР и Etalon Group, которые более ориентированы на премиальный сегмент (бизнес-класс), в том числе из-за сокращения платежеспособного населения после объявления частичной мобилизации.
Мы сохраняем нейтральный взгляд на акции девелоперов, но видим риски для дальнейшего снижения из-за потенциального сжатия маржинальности отрасли. Возможно, мы увидим ситуацию аналогичную ритейлерам, когда компании будут активнее инвестировать в ценники. Параллельно с этим в среднесрочной перспективе не наблюдается существенных драйверов роста, поскольку льготные и семейные программы ипотеки выступают лишь поддержкой спроса, но не стимулированием.
Впрочем, мы сохраняем умеренно-позитивный взгляд на кредитный риск застройщиков, которые всё ещё предлагают хорошую премию к ОФЗ, к примеру, выпуски Самолет и Сэтл Групп, но долю облигаций девелоперов стоит ограничить 10% от портфеля.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту