ЦФА от ГК Пионер
С 12 по 20 октября ГК Пионер проведет размещение ЦФА на платформе А-Токен. Компания предлагает простое денежное требование общим объёмом до 100 млн руб. Срок ЦФА — 3 месяца. Купон установлен на уровне 15% годовых, выплачивается в конце срока. Рейтинг эмитента от Эксперт РА/АКРА — ruA-/А-, стабильный.
Бизнес-профиль компании
ГК Пионер занимается строительством проектов премиум и бизнес-класса в сегменте жилой недвижимости в Москве, где входит в топ-10 девелоперов по объемам выручки и объектов в реализации. Компания также развивает направление коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является строительство офисов класса А вблизи транспортно-пересадочных узлов. Основные проекты ГК Пионер реализует под брендами YES и LIFE.
География проектов ГК Пионер
Источник: ГК Пионер
На данный момент у компании в стадии строительства и проектирования 12 проектов в Москве (706 тыс. кв. м в стадии строительства и 1034 тыс. кв. м в стадии проектирования). Ключевые проекты ГК Пионер в сегменте коммерческой недвижимости - Ostankino Business Park и МФК Botanica, а в сегменте жилой недвижимости - Life-Варшавская и High Life Летниковская. Также, по данным Эксперт РА, объем земельного банка позволяет компании формировать стабильный уровень продаж в перспективе более трех лет.
Источник: ГК Пионер
В конце 2022 года ГК Пионер приобрела участок общей площадью 0,6 га в ОАЭ. На приобретенной площадке компания намерена построить премиальный высотный комплекс 45 этажей, его общая площадь составит порядка 100 тыс. кв. м. ГК Пионер стал первым крупным российским девелопером, который анонсировал проект в Дубае.
Финансовые и операционные показатели
Выручка компании за первое полугодие 2023 года составила 17,2 млрд руб. (+56,7% г/г). В первом полугодии 2022 года в структуре продаж существенную долю занимали новые проекты с небольшим процентом готовности, что являлось фактором снижения выручки. При этом в аналогичном периоде текущего года средний процент готовности портфеля проектов выше, что, согласно МСФО, позволило признавать выручку в большем размере, увеличив доходы компании к прошлому году.
В первом полугодии 2023 года наблюдалось увеличение спроса на недвижимость по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это обусловлено более низким средним значением ключевой ставки и адаптации населения к геополитической ситуации. Также ожидания населения по повышению ключевой ставки Банком России в 2023 году способствовало спросу на ипотеку.
Снижение маржинальности бизнеса связано с ростом коммерческих расходов в связи с активными маркетинговыми кампаниями по новым проектам, а также ростом финансовых расходов.
У эмитента умеренная долговая нагрузка для застройщика. Отношение скорректированного чистого долга (скорр. на эскроу-счета, проектное финансирование и денежные средства) к LTM EBITDA находится на уровне 1,1х. Общий долг компании составляет 72,7 млрд руб., из которых 86% - проектное финансирование, представленное банковскими займами, и 14% облигационные займы. Более 85% общего долга ГК Пионер представлено обеспеченными кредитами.
Риски
Исторически доля ипотечных сделок в структуре продаж компании составляла более 50%. Повышение ключевой ставки Банком России, вероятно, приведет к снижению спроса на недвижимость из-за удорожания ипотечного кредитования в первом полугодии 2024 года, если не будет дальнейшей настройки программ льготных ипотек. Это в свою очередь будет оказывать давление на продажи жилой недвижимости и выручку компании. Короткий срок инструмента (3 месяца) позволяет защититься от таких рисков в будущем.
На данный момент у компании в обращении находится три облигационных выпуска общим объемом непогашенного номинала 8 млрд руб. Средняя премия по текущим выпускам составляет 300 б.п. При этом, ЦФА предлагает премию на уровне 330 б.п. к ОФЗ со сроком до погашения 3 месяца. Таким образом, данный выпуск предлагает оптимальное соотношение риск/премии. Отметим, что доля ГК Пионер в портфеле не должна превышать 3%.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту.