Обзор рынка недвижимости ОАЭ
Спецоперация, рост ограничений на движение капитала и западные санкции привели к значительному росту интереса к покупке недвижимости в других странах для получения ВНЖ. Кроме того, волна миграции также усилила этот тренд в совокупности с укреплением рубля. На текущий момент наиболее популярным направлением для покупки недвижимости являются Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ). Например, генеральный директор компании Azizi Developments, сообщил, что на рынке недвижимости ОАЭ наблюдается рост спроса среди покупателей из-за рубежа, включая Бангладеш, Пакистан, Индию и Саудовскую Аравию. Также большой интерес проявляли и инвесторы из Франции, России и Великобритании. Дубай занимает 29-ю позицию в мире по популярности среди HNWI и UHNWI.
Мы решили проанализировать данный рынок и отметить его основные тенденции на текущий момент, в качестве объекта анализа мы выбрали самый популярный и известный рынок недвижимости в стране на текущий момент – Дубай.
Мы проанализируем рынок недвижимости ОАЭ с трех направлений: текущее состояние спроса, предложения, основные тренды и перспективы.
Интересно взглянуть как изменился пейзаж Дубая всего лишь за 17 лет.
Источник: Emaar
Спрос
Последние годы рынок недвижимости Дубая находился в стагнации с точки зрения спроса, объемы продаж недвижимости как в разрезе квадратных метров, так и стоимости держались на одном уровне, постепенно снижаясь.
Источник: The Dubai Land Department
Цены на недвижимости также следовали за спросом и не показывали впечатляющей динамики в последние годы, средняя цена недвижимости держалась около 950 тыс. дирхамов.
Источник: The Dubai Land Department
Однако 2022 год полностью изменил тренд на рынке, благодаря ажиотажному спросу, объемы продаж стали рекордными, хотя изменение тренда наблюдалось еще в 2021 году из-за быстрого открытия страны после пандемии. Цены на апартаменты в Дубае выросли в среднем на 20% с начала 2022 года.
В месячном разрезе заметен огромный спрос в 2022 году, особенно всплеск в марте, когда объем продаж по количеству сделок превышал значения 2021 года почти в 2 раза.
Источник: The Dubai Land Department
Наибольшим интересом у покупателей пользуются апартаменты, объем продаж около 6 тыс. в месяц, и преимущественно это еще строящиеся объекты. В отличие от России ипотечных сделок на рынке Дубая проходит мало, около 20% от общего объема. Рост доли ипотечных сделок впоследствии может поддержать спрос на недвижимость в Дубае и окажет благоприятное влияние на цены.
С точки зрения привлекательности районов Дубая, в топ-5 по объемам продаж входят следующий места:
Источник: The Dubai Land Department
Лидером по объемам продаж вилл является Damac Lagoons:
Источник: The Dubai Land Department
Наиболее сильно в цене за последний год выросли районы, где только начинается застройка, также эти районы, по мнению сервиса Realiste, имеют наибольшую инвестиционную привлекательность на среднесрочном горизонте (отмечены на карте синим цветом).
Источник: The Bell
Например, опираясь на аналитический отчет компании Bayut, среди наиболее привлекательных и популярных районов с точки зрения инвестиций можно выделить: Jumeirah Village Circle (JVC), Business Bay, Dubai Silicon Oasis, Jumeirah Lake Towers (JLT), Dubai Sports City.
Одним из ярких примеров активного расширения рынка недвижимости Дубая является район Dubai Investment Park 2, где цены за год выросли в 9 раз. Район располагается достаточно далеко от привычного центра города.
Источник: 2Gis
Стоит отметить, что около 20% жилья в Дубае сдается с нарушением сроков, для сравнения в РФ более 50% всех многоквартирных комплексов имеют подобный недостаток.
Если говорить про ставки аренды на недвижимость в Дубае, то они в целом следуют за ценой на недвижимость, однако в последние годы, несмотря на рост цены на недвижимость, индекс стоимости аренды снижался. Грязная доходность от сдаваемых в аренду апартаментов в 2022 году находится в среднем на уровне 4%, в то время как в 2018-2019 году она была около 6%. Главным драйвером снижение стоимости аренды мы видим активный рост количества объектов и предлагаемых площадей при одновременном росте цены на недвижимость.
Источник: The Dubai Land Department
Предложение
Когда мы говорим о предложении на рынке недвижимости, то важно взглянуть на два основных показателя: количество запущенных проектов и количество сданного жилья.
Если мы говорим о запущенных проектах в Дубае, то сейчас их количество значительно ниже, чем в период 2014-2018 гг, когда цены на недвижимость в городе были на очень высоких уровнях. Пандемия снизила активность девелоперов в связи с чем, количество новых проектов сократилось.
Источник: The Dubai Land Department
В то же время благодаря большому количеству запущенных проектов в прошлые периоды, в 2019-2022 гг на рынок выходило большое количество новых готовых объектов, что и давило на ставку аренды в последние годы. Однако есть понимание, что рынок цикличен, и текущий небольшой объем запущенных проектов (в 2 раза ниже, чем в предыдущие годы) и высокий спрос 2022 года в последствии будут поддерживать ставки аренды и цены на недвижимость в Дубае.
Источник: The Dubai Land Department
По предварительным данным, количество предложенных в городе проектов жилья будет сокращаться, однако очевидно, что на фоне столь масштабного спроса и возрождения рынка жилья в регионе количество проектов в будущее годы будет расти и главное, чтобы спрос поспевал за предложением. Например, застройщики уже начали расконсервировать многие проекты, так компания Nakheel, объявила о перезапуске мегапроекта Palm Jebel Ali. Возведение гигантского острова в виде пальмы было приостановлено по экономическим причинам в 2008 году. Теперь Palm Jebel Ali ожидает ребрендинг и перезапуск, остров Palm Jebel Ali в 1,5 раза больше одного из самых престижных и заселенных районов эмирата – The Palm Jumeirah.
Источник: The Dubai Land Department
Наиболее востребованные с точки зрения спроса районы Дубая, также находятся в лидерах по объемам предложения недвижимости.
Источник: The Dubai Land Department
Тренды и перспективы рынка
На фоне экономического роста, вызванного повышением цен на энергоносители, рынок недвижимости Дубая восстановился после серьезного спада 2020 года. Покупатели раскупали апартаменты после того, как эмират ослабил ограничения на пандемию быстрее, чем большинство городов мира.Кроме того, ажиотажный спрос 2022 года значительно повлиял на цены на недвижимость в Дубае, они приблизились к историческим максимумам.
В будущем растущие процентные ставки и глобальная инфляция приведут к удорожанию строительства и, как следствие, сократят спрос на жилье в Дубае. Инфляция растет во всей мировой экономике и, вероятно, также повлияет на рынок жилья и аренды ОАЭ.
Тем не менее, несмотря на глобальные риски, эксперты ожидают роста цен на недвижимость в Дубае. Например, Reuters сделал опрос и согласно ему по состоянию на начало сентября 2022 ожидается, что рост цен на жилье в Дубае замедлится до 6,5% в 2022 году и 3,0% в 2023 году, что ниже результатов майского опроса в 7,5% и 4,5% соответственно.
По данным исследования International Finance, основанном на мнении аналитиков, цены на недвижимость в Дубае вырастут на 4-6% в будущие годы, а благоприятные рыночные условия продлятся не менее 18 месяцев. По данным Arabian Business, средние цены на недвижимость в Дубае вырастут на 5-10% в течение 2022 года.
Кроме того, переизбыток домов прошлых лет пришел на помощь рынку недвижимости Дубая и сдерживает рост цен на нем на текущий момент, однако в будущем ввиду спада в запуске проектов 2020-2021 гг дисбаланс может вырасти.
Важно, что этот прогноз резко контрастирует с другими мировыми рынками недвижимости, включая Канаду, Австралию и Новую Зеландию, где цены на жилье, как ожидается, упадут в этом и следующем году из-за высокой чувствительности рынка к ипотечным ставкам.
На наш взгляд, потенциал для роста цен на недвижимость в ОАЭ, и Дубае в частности, есть, однако экономические перспективы глобальной экономики скорее негативны для рынка недвижимости и будут сдерживать рост цен. Долгосрочно рынок недвижимости Дубая выглядит привлекательно, эксперты ожидают дальнейший рост цен, а развитие региона как туристического направления и финансового центра будет поддерживать цены на недвижимость.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упоминаемые в статье финансовые инструменты могут не подходить соответствующему Клиенту.